Contrato de arrendamiento en Colombia: qué debe tener y cómo terminarlo bien
Un buen contrato de arrendamiento evita el 90% de los conflictos entre arrendador e inquilino. La Ley 820 de 2003 fija reglas claras: cuánto puede subir el canon al año, qué garantías son legales, y cómo se termina el contrato sin quedar mal parado. Esto es lo esencial para ambos lados.
Lo mínimo que debe contener
El artículo 8 de la Ley 820 de 2003 dice qué debe incluir un contrato de arrendamiento de vivienda urbana. Aunque el contrato puede ser verbal, tenerlo por escrito te protege. Debe precisar:
- Nombre e identificación de arrendador y arrendatario.
- Identificación del inmueble y de las partes o zonas que se entregan.
- El valor del canon, la forma y el lugar de pago.
- El destino del inmueble (vivienda) y el término del contrato.
Cuánto pueden subirte el arriendo
Esta es la regla más importante y la que más se incumple: el reajuste anual del canon no puede superar el 100% del IPC (inflación) del año calendario anterior, y solo procede cada 12 meses (art. 20 de la Ley 820). Un aumento mayor, o antes de cumplir el año, es ilegal.
El arrendador debe además informar por escrito el nuevo canon y el medio por el que se paga, con la antelación que fije el contrato.
Qué garantías son legales (y cuáles no)
Un punto que casi nadie conoce: en el arrendamiento de vivienda urbana está prohibido exigir depósitos en dinero o cauciones reales para garantizar el pago (art. 16, parágrafo, Ley 820). Pedirte 'un mes de depósito' en efectivo no es válido.
Lo que sí es legal es respaldar el contrato con un codeudor o fiador, o con pólizas y contratos de seguro de arrendamiento. Si te exigieron un depósito en dinero, puedes reclamar su devolución.
Cómo se termina el contrato
La ley distingue las causales según quién termina. El arrendatario puede terminar de forma unilateral dando un preaviso (usualmente de 3 meses) y, en algunos casos, pagando una indemnización equivalente a unos meses de canon (arts. 24 y 25). El arrendador tiene causales tasadas, como la no cancelación del canon, el subarriendo no autorizado o necesitar el inmueble para vivienda propia, con los preavisos que exige la ley (arts. 22 y 23).
Si el inquilino no paga y no se va, no puedes sacarlo por la fuerza ni cambiar la cerradura: eso es delito. La vía es el proceso de restitución de inmueble arrendado ante un juez.
Qué dice la ley (las fuentes)
Ley 820 de 2003, arts. 8, 16, 20, 22, 23, 24 y 25
Régimen del arrendamiento de vivienda urbana: contenido del contrato, prohibición de depósitos, reajuste por IPC y causales de terminación.
Ley 820 de 2003, art. 20
El aumento anual del canon no puede exceder el IPC del año anterior y solo procede cada doce meses.
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Publicar mi caso gratisPreguntas frecuentes
¿Es válido un contrato de arriendo verbal?
Sí, la ley lo permite, pero por escrito estás mucho mejor protegido: es más fácil probar el canon, el plazo y las condiciones si hay un conflicto.
¿Pueden subirme el arriendo más del IPC?
No en vivienda urbana. El tope legal es el IPC del año anterior, una vez al año. Un aumento superior no es exigible y puedes reclamarlo.
El inquilino no paga y no se va, ¿qué hago?
No puedes desalojarlo por tu cuenta. Debes iniciar un proceso de restitución de inmueble arrendado. Un abogado inmobiliario lo tramita y suele ser más rápido de lo que la gente cree.
Este artículo es información general basada en la normativa citada — no asesoría legal para tu caso concreto. Verifica siempre la vigencia de las normas. Si tu situación es compleja, un abogado verificado de KippiLex puede revisarla.