Impugnación de decisión de asamblea de propiedad horizontal

Cuando la asamblea general de copropietarios adoptó una decisión que no se ajusta a la ley o al reglamento de propiedad horizontal: se convocó mal, sesionó sin quórum, se decidió con una mayoría inferior a la exigida, se votaron temas que no estaban en el orden del día de una asamblea extraordinaria o se aprobó algo que la asamblea no podía aprobar. No sirve para discutir la conveniencia de la decisión, sólo su legalidad.

El inciso primero del artículo 49 de la Ley 675 de 2001 legitima al administrador, al revisor fiscal y a los propietarios de bienes privados. La demanda se dirige contra la persona jurídica de la copropiedad, no contra quienes votaron. Conoce en primera instancia el juez civil del circuito del domicilio de la copropiedad, según el numeral 8 del artículo 20 y el numeral 5 del artículo 28 del Código General del Proceso.

Dos meses, so pena de caducidad. El inciso del artículo 49 de la Ley 675 que fijaba ese término fue derogado por el literal c) del artículo 626 de la Ley 1564 de 2012 y hoy el plazo lo fija el artículo 382 del Código General del Proceso: dos meses siguientes a la fecha del acto y, si se trata de acuerdos sujetos a registro, desde la fecha de la inscripción. Es un término corto y no se interrumpe porque se esté reclamando ante la administración.

Por regla general sí: el artículo 68 de la Ley 2220 de 2022 exige la conciliación extrajudicial en derecho antes de acudir a la jurisdicción civil en los procesos declarativos. Pero el parágrafo 3 del artículo 67 de la misma ley permite ir directamente al juez cuando en la demanda se solicita una medida cautelar, que es justamente el caso cuando se pide la suspensión provisional del artículo 382. Si se concilia primero, el artículo 56 de la Ley 2220 suspende el término de caducidad mientras dura el trámite.

Copia del acta de la asamblea impugnada y de su convocatoria, el reglamento de propiedad horizontal, el certificado de existencia y representación legal de la copropiedad que expide el alcalde municipal o distrital (artículo 8 de la Ley 675), la prueba de la calidad de propietario o del cargo de administrador o revisor fiscal, el poder al abogado y, si se agotó, la constancia de la conciliación. El administrador está obligado a entregar copia del acta a quien la solicite y, si la niega, el propietario puede reclamar ante el alcalde (parágrafo del artículo 47).

Sí. El artículo 382 del Código General del Proceso permite pedir en la demanda la suspensión provisional de los efectos del acto impugnado cuando la violación surja del análisis del acto, de su confrontación con las normas o el reglamento invocados, o de las pruebas allegadas. El demandante debe prestar la caución que el juez señale, y el auto que decreta la medida es apelable en el efecto devolutivo.

Dirigir la demanda contra el administrador o contra los copropietarios en vez de contra la persona jurídica; dejar correr los dos meses mientras se insiste con derechos de petición a la administración; y pedir la nulidad de toda el acta cuando sólo se discute un punto del orden del día. Conviene identificar con precisión cuál decisión se impugna y qué norma o cláusula del reglamento se violó.