Demanda de prescripción adquisitiva de dominio (pertenencia)

Depende de la clase de prescripción. La ordinaria exige posesión regular no interrumpida —justo título y buena fe, según el artículo 764 del Código Civil— durante cinco (5) años para bienes raíces y tres (3) para muebles, en el texto del artículo 2529 modificado por el artículo 4 de la Ley 791 de 2002. La extraordinaria no necesita título alguno y exige diez (10) años contra toda persona, conforme al artículo 2532, modificado por el artículo 6 de la misma ley. Antes de esa ley los términos eran mucho más largos, y por eso todavía circulan modelos con cifras que ya no corresponden.

De modo privativo ante el juez del lugar donde está ubicado el inmueble, por el numeral 7 del artículo 28 del Código General del Proceso. La cuantía de los procesos de pertenencia se determina por el avalúo catastral del bien, según el numeral 3 del artículo 26. Con ese valor se define si el asunto es de mínima cuantía —juez civil municipal en única instancia, artículo 17—, de menor cuantía —juez civil municipal en primera instancia, artículo 18— o de mayor cuantía —juez civil del circuito, artículo 20—.

El numeral 5 del artículo 375 exige un certificado del registrador de instrumentos públicos donde consten las personas que figuren como titulares de derechos reales principales sujetos a registro, y si el predio hace parte de otro de mayor extensión, también el certificado de este. La demanda debe dirigirse contra quien figure allí como titular, y si el bien está gravado con hipoteca o prenda hay que citar además al acreedor. El registrador debe responder la solicitud del certificado dentro de los quince (15) días.

Es la forma de enterar a cualquiera que crea tener derechos sobre el predio. El numeral 7 del artículo 375 obliga al demandante a instalar una valla de al menos un metro cuadrado, en lugar visible del predio junto a la vía pública más importante, con el juzgado, el nombre del demandante y del demandado, el radicado, la indicación de que se trata de un proceso de pertenencia, el emplazamiento de quienes crean tener derechos y la identificación del predio, en letra de siete centímetros de alto por cinco de ancho. En propiedad horizontal se reemplaza por un aviso a la entrada. Instalada, hay que aportar fotografías, y permanece hasta la audiencia de instrucción y juzgamiento.

El numeral 4 del artículo 375 excluye los bienes imprescriptibles y los de propiedad de entidades de derecho público, y ordena al juez rechazar de plano la demanda o terminar el proceso cuando advierta que la pretensión recae sobre bienes de uso público, fiscales, fiscales adjudicables o baldíos. El artículo 2519 del Código Civil reitera que los bienes de uso público no se prescriben en ningún caso. Tampoco prospera la pertenencia de quien es mero tenedor —arrendatario, comodatario, administrador—, porque la regla 3a del artículo 2531 hace presumir mala fe cuando existe título de mera tenencia.

No. El artículo 68 de la Ley 2220 de 2022 exceptúa del requisito de procedibilidad los procesos en que se demande o sea obligatoria la citación de indeterminados, y el numeral 6 del artículo 375 ordena emplazar a las personas que se crean con derechos sobre el bien. La demanda puede presentarse directamente ante el juez.

La sentencia que declara la pertenencia produce efectos frente a todos y se inscribe en el registro; una vez inscrita nadie puede demandar sobre la propiedad o la posesión del bien por causa anterior a ella (numeral 10 del artículo 375). El artículo 2534 del Código Civil precisa que la sentencia que declara una prescripción hace las veces de escritura pública, pero no vale contra terceros sin la competente inscripción: mientras no se registre en la oficina de instrumentos públicos, el folio sigue mostrando al antiguo titular.