Demanda · Civil
Demanda de restitución de inmueble arrendado
Modelo de demanda de restitución de inmueble arrendado para que el juez ordene al arrendatario devolver la casa, el apartamento o el local. Sirve por mora en el pago, terminación del contrato u otra causal de la Ley 820 de 2003, e invoca la carga de consignar los cánones para ser oído.
- CGP art. 17
- CGP art. 18
- CGP art. 20
- CGP art. 26
- CGP art. 28
- CGP art. 82
- CGP art. 84
- CGP art. 365
- CGP art. 368
- CGP art. 369
- CGP art. 384
- Decreto 196 de 1971 art. 28
- Ley 820 de 2003 art. 9
- Ley 820 de 2003 art. 21
- Ley 820 de 2003 art. 22
- Ley 820 de 2003 art. 23
- Ley 820 de 2003 art. 24
- Código Civil art. 1973
- Código Civil art. 2000
- Código Civil art. 2005
- Código Civil art. 2007
- Código de Comercio art. 518
- Código de Comercio art. 520
- Código de Comercio art. 523
- Código de Comercio art. 524
- Ley 2213 de 2022 art. 6
- Ley 2220 de 2022 art. 68
Cuándo se usa este modelo y cuándo no
Usar el modelo equivocado cuesta más tiempo que no usar ninguno.
Sirve para
- El arrendatario dejó de pagar el canon, la administración o los servicios y no entrega el inmueble.Es la causal más común del proceso del artículo 384 del Código General del Proceso, y la que activa la carga de consignar que trae el numeral 4.
- El contrato se venció o usted lo terminó en forma y el inquilino sigue adentro.El artículo 384 sirve para cualquier causal de restitución, no sólo la mora. Lo que cambia es lo que hay que probar.
- Tiene el contrato escrito y firmado por el arrendatario.El numeral 1 pide prueba documental del contrato firmado por el arrendatario, o su confesión en interrogatorio extraprocesal, o prueba testimonial siquiera sumaria.
No sirve para
- Lo único que quiere es cobrar los cánones atrasados y ya le entregaron el inmueble.No hay nada que restituir. El cobro va por ejecutivo, apoyado en el artículo 14 de la Ley 820 de 2003, que le da mérito ejecutivo al propio contrato.Demanda ejecutiva singular de mínima cuantía
- Quien ocupa el inmueble no es su arrendatario, sino alguien que entró sin contrato.El artículo 384 presupone un contrato de arrendamiento. Sin él, la vía es la acción posesoria o la reivindicatoria, y la prueba es otra.
- El inmueble es un local comercial y el arrendatario invoca derecho de renovación.El proceso sigue siendo el del artículo 384, pero antes hay que resolver si el comerciante tiene derecho de renovación por los dos años del artículo 518 del Código de Comercio. Si lo tiene y no hubo desahucio de seis meses, la restitución se cae.Contrato de arrendamiento de local comercial
Los errores que hacen que la rechacen
No son erratas de redacción. Son los que cuestan el trámite.
No pedir en la demanda que se aplique la carga de consignar del numeral 4.
Esa carga es la que gana el proceso rápido: si la demanda se funda en falta de pago, el demandado no es oído hasta que consigne a órdenes del juzgado todo lo adeudado según la prueba allegada, o presente los recibos de los tres últimos períodos.
Señalar como dirección de notificación del arrendatario una distinta a la del inmueble arrendado sin haberlo pactado.
El numeral 2 dice que para notificaciones, incluida la del auto admisorio, se considera dirección del arrendatario la del inmueble arrendado, salvo pacto en contrario. Cambiarla sin respaldo abre una nulidad por indebida notificación.
Proponer reconvención, pedir acumulación de procesos o llamar a un tercero excluyente.
El numeral 6 los declara inadmisibles y ordena al juez rechazarlos de plano por auto que no admite recursos. Sólo se pierde tiempo.
Dar por hecho que este proceso no necesita conciliación previa sin revisar el Estatuto de Conciliación.
El inciso del numeral 6 que eximía al demandante de la conciliación extrajudicial como requisito de procedibilidad fue derogado por la Ley 2220 de 2022. Antes de radicar hay que verificar si el caso concreto exige conciliar.
En qué norma se apoya
Cada enlace va al texto oficial. Comprobados el 7 de septiembre de 2026.
Código General del Proceso, artículo 384, numeral 1
A la demanda de restitución debe acompañarse prueba documental del contrato de arrendamiento suscrito por el arrendatario, o su confesión en interrogatorio de parte extraprocesal, o prueba testimonial siquiera sumaria.
Ver el texto en Función Pública, Gestor NormativoCódigo General del Proceso, artículo 384, numeral 4
Si la demanda se funda en falta de pago, el demandado no será oído hasta que demuestre que consignó a órdenes del juzgado el valor total adeudado según la prueba allegada, o presente los recibos de los tres últimos períodos. Además debe consignar los cánones que se causen durante el proceso.
Ver el texto en Función Pública, Gestor NormativoCódigo General del Proceso, artículo 384, numeral 6
En este proceso son inadmisibles la demanda de reconvención, la intervención excluyente, la coadyuvancia y la acumulación de procesos.
El inciso que eximía al demandante de tramitar la conciliación extrajudicial como requisito de procedibilidad fue derogado por la Ley 2220 de 2022, según la nota de vigencia del propio texto oficial.
Ver el texto en Función Pública, Gestor NormativoLey 820 de 2003, artículo 14
Las obligaciones de pagar sumas de dinero a cargo de cualquiera de las partes del contrato de arrendamiento de vivienda urbana son exigibles ejecutivamente con base en el contrato.
Ver el texto en Función Pública, Gestor Normativo
Preguntas frecuentes
¿Cuándo se usa esta demanda?›
Cuando el arrendatario no devuelve el inmueble a pesar de que el contrato terminó o de que incurrió en una causal de terminación: dejó de pagar el canon o los servicios, subarrendó o cedió sin autorización, cambió la destinación del inmueble, o el arrendador dio el preaviso de terminación que la ley le permite. Su objeto es recuperar la tenencia; los cánones adeudados se cobran ejecutivamente, y el numeral 7 del artículo 384 del CGP permite promover esa ejecución en el mismo expediente dentro de los treinta días siguientes a la ejecutoria de la sentencia.
¿Ante quién se presenta?›
Ante el juez del lugar donde está ubicado el inmueble, competente de modo privativo según el numeral 7 del artículo 28 del CGP: el civil municipal si la cuantía es mínima o menor (artículos 17 y 18) y el civil del circuito si es mayor (artículo 20). El numeral 6 del artículo 26 fija la cuantía por el valor de la renta durante el término pactado inicialmente y, si el plazo es indefinido, por la renta de los doce meses anteriores a la demanda. Cuando la causal invocada es exclusivamente la mora en el pago del canon, el numeral 9 del artículo 384 hace que el proceso sea de única instancia.
¿Qué anexos lleva?›
La prueba documental del contrato suscrito por el arrendatario, que el numeral 1 del artículo 384 del CGP exige; si el contrato fue verbal, la confesión del arrendatario en interrogatorio extraprocesal o prueba testimonial siquiera sumaria. Además, el poder, el certificado de tradición cuando el demandante es el propietario, los recibos o extractos que acrediten la mora y, si se invoca preaviso, la copia de la comunicación enviada por el servicio postal autorizado, que es la forma que exigen los artículos 22 y 23 de la Ley 820 de 2003.
¿Hay que conciliar antes de demandar?›
No. El inciso segundo del artículo 68 de la Ley 2220 de 2022 dispone expresamente que en la restitución de bien arrendado del artículo 384 del CGP el demandante no está obligado a solicitar ni a tramitar la audiencia de conciliación extrajudicial como requisito de procedibilidad. La demanda se presenta directamente ante el juez.
¿Qué puede hacer el arrendatario?›
Si la demanda se funda en la falta de pago, el numeral 4 del artículo 384 del CGP dispone que no será oído hasta que demuestre haber consignado a órdenes del juzgado el valor total de lo adeudado según la prueba allegada con la demanda, o presente los recibos de pago de los tres últimos periodos. Cualquiera que sea la causal, debe consignar además los cánones que se causen durante el proceso en ambas instancias. Si no se opone dentro del traslado, el numeral 3 ordena al juez proferir sentencia de restitución.
¿Qué pasa después de la sentencia?›
Ejecutoriada la sentencia, el juez ordena y comisiona la diligencia de entrega si el arrendatario no desocupa voluntariamente. Si se practicaron embargos, el numeral 7 del artículo 384 del CGP obliga a promover la ejecución en el mismo expediente dentro de los treinta días siguientes a la ejecutoria, so pena de levantamiento de las medidas. Si prospera la excepción de pago o la de desconocimiento del carácter de arrendador, el vencido paga a su contraparte una suma igual al treinta por ciento de la cantidad depositada o debida.
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Este modelo es información general basada en la normativa citada y no constituye asesoría legal para tu caso concreto. Revisa que los datos y las normas correspondan a tu situación antes de radicarlo. KippiLex no es una firma de abogados.