Mi arrendatario no paga: cómo recuperar el inmueble

¿Por qué causales puedo pedir que me devuelvan el inmueble arrendado?

El artículo 22 de la Ley 820 de 2003 enumera las causales por las que el arrendador puede pedir unilateralmente la terminación del contrato. La primera es la que interesa aquí: la no cancelación por parte del arrendatario de las rentas y reajustes dentro del término estipulado en el contrato.

Hay otras que conviene conocer porque a veces son más fáciles de probar: la no cancelación de los servicios públicos cuando cause la desconexión o pérdida del servicio, o de las expensas comunes cuando su pago está a cargo del arrendatario; y el subarriendo total o parcial, la cesión del contrato o del goce del inmueble, o el cambio de destinación, sin autorización expresa del arrendador.

Elegir bien la causal importa, y lo explica la sección siguiente: la mora tiene un tratamiento procesal propio.

¿El arrendatario puede alargar el proceso de restitución sin pagar?

El artículo 384 del Código General del Proceso dispone que, si la causa de la restitución es la falta de pago, el demandado no será oído hasta consignar a órdenes del juzgado el total adeudado según lo afirmado en la demanda, o presentar los recibos de los tres últimos períodos.

En la práctica eso pone al arrendatario ante una elección inmediata: paga o pierde la posibilidad de defenderse. No hay una tercera opción de dilatar sin consignar.

Y hay un dato procesal que casi nadie menciona: cuando la causal de restitución es exclusivamente la mora en el pago del canon, el proceso se tramita en única instancia. Es decir, no hay apelación de la sentencia, y eso acorta el proceso a la mitad.

Ese último punto tiene una consecuencia estratégica: acumular varias causales a la mora puede quitarte la única instancia. A veces conviene demandar solo por mora.

¿Puedo sacar al arrendatario por mi cuenta?

Cortar el agua o la luz, cambiar la cerradura, sacar las cosas o bloquear el acceso. Además de exponerte penalmente, destruye tu propio caso: el juez deja de ver a un arrendador cobrando lo suyo y pasa a ver una vía de hecho.

La única vía para recuperar el inmueble es el proceso de restitución. Es más rápido de lo que la gente cree precisamente por la regla de la consignación.

Tampoco firmes acuerdos verbales de «te doy un mes más» sin dejarlos por escrito. Ampliar el plazo no es novación, pero pone fin a la responsabilidad de los fiadores que no lo acepten expresamente (Código Civil, art. 1708).

¿Qué necesito para demandar la restitución del inmueble?

Reúne el contrato, o —si el arriendo fue verbal— la prueba que pide el artículo 384: testigos o la confesión del arrendatario en interrogatorio extraprocesal. Las consignaciones y los mensajes ayudan, pero solos no bastan. El arriendo verbal es válido; lo difícil es probar sus términos.

Documenta la mora con precisión: qué períodos, por cuánto, y desde cuándo. El artículo 384 exige que la demanda afirme el total adeudado, y de esa cifra depende cuánto tiene que consignar el arrendatario para ser oído.

Envía antes un requerimiento escrito de pago con constancia de entrega. No es requisito de la demanda por mora, pero deja fecha cierta y a veces resuelve el asunto sin proceso.

Puedes acumular la pretensión de cobro de los cánones adeudados a la de restitución, para no tener que abrir después un ejecutivo aparte.

¿Lo puedes hacer solo o necesitas abogado?

El requerimiento de pago lo haces solo. La demanda de restitución requiere abogado, salvo en los casos de mínima cuantía donde la ley permite actuar por sí mismo.

Vale la pena la asesoría antes de demandar, sobre todo para decidir con qué causales ir. La diferencia entre única y doble instancia se juega en esa decisión, y después sólo se corrige reformando la demanda antes de que se fije la audiencia inicial.

Y si el contrato tiene codeudor o fiador, dilo desde el principio: cambia a quién se demanda y mejora mucho las opciones reales de cobrar.