El arrendador no me devuelve el depósito
Respuesta rápida
Si arrendaste vivienda urbana, el depósito en dinero que te exigieron era ilegal: el artículo 16 de la Ley 820 de 2003 prohíbe expresamente exigir depósitos en efectivo o cauciones reales en esos contratos. La prohibición no aplica a locales comerciales ni oficinas, y esa es la razón de que el tema se afirme en los dos sentidos.
Equipo jurídico de KippiLex · Última revisión: 16 de septiembre de 2026
¿Qué dice la ley?
Ley 820 de 2003, art. 16
En los contratos de arrendamiento para vivienda urbana no se podrán exigir depósitos en dinero efectivo u otra clase de cauciones reales para garantizar el cumplimiento de las obligaciones del arrendatario. Tampoco podrán estipularse indirectamente, por interpuesta persona, en documentos distintos ni bajo otras denominaciones.
Ley 820 de 2003, arts. 1 y 2
El ámbito de la ley son los inmuebles urbanos destinados a vivienda. Los locales comerciales, oficinas, bodegas y predios rurales quedan por fuera de esta ley.
Ley 820 de 2003, arts. 7 y 8
La ley sí contempla garantías personales: codeudor y solidaridad. Lo prohibido son los depósitos en dinero y las cauciones reales, no las garantías personales.
¿Qué dice la Ley 820 sobre el depósito en arriendos de vivienda?
El artículo 16 de la Ley 820 de 2003 no deja margen: en los contratos de arrendamiento para vivienda urbana no se pueden exigir depósitos en dinero efectivo ni otra clase de cauciones reales para garantizar el cumplimiento de las obligaciones del arrendatario.
Y cierra las salidas: la ley añade que tales garantías «tampoco podrán estipularse indirectamente ni por interpuesta persona o pactarse en documentos distintos de aquel en que se haya consignado el contrato de arrendamiento, o sustituirse por otras bajo denominaciones diferentes». Llamarlo «anticipo», «garantía» o «fondo de reparaciones» no cambia nada.
Es una norma vigente desde 2003, sin modificaciones ni condicionamientos de la Corte Constitucional. Que la práctica sea generalizada no la vuelve legal.
¿Por qué hay quien dice que el depósito sí es legal?
Porque la prohibición tiene un ámbito preciso: los inmuebles urbanos destinados a vivienda. Los artículos 1 y 2 de la ley lo delimitan así.
Un local comercial, una oficina, una bodega o un predio rural no están cubiertos por el artículo 16. Ahí el depósito sí puede pactarse, y se rige por el Código de Comercio o el Código Civil según el caso. Esa es la razón real de que encuentres afirmaciones opuestas: ambas pueden ser ciertas, según qué arrendaste.
Y una distinción que importa: lo prohibido son los depósitos en dinero y las cauciones reales. Las garantías personales no lo están — la propia ley regula el codeudor y la solidaridad. Que te pidan codeudor, fiador o una póliza de arrendamiento es legal.
¿Cómo reclamo que me devuelvan el depósito del arriendo?
Empieza por escrito ante el arrendador o la inmobiliaria, citando el artículo 16 de la Ley 820 de 2003 y pidiendo la devolución del dinero entregado. Deja constancia de la fecha y guarda copia.
Aporta lo que tengas: el contrato, el recibo o comprobante de la consignación, y cualquier mensaje donde se mencione el depósito. Si te lo pidieron por fuera del contrato —que es lo habitual, precisamente porque saben que está prohibido— esos mensajes son la prueba de que existió.
Si no devuelven, la reclamación va por la vía civil ante el juez competente. En cuantías menores el proceso es relativamente ágil, y tener una norma tan clara de tu lado ayuda.
¿Lo puedes hacer solo o necesitas abogado?
La reclamación escrita la haces tú, y en muchos casos basta: cuando el arrendador o la inmobiliaria ven citado el artículo 16, suelen preferir devolver antes que discutir una norma que no admite interpretación.
El abogado entra si hay que demandar, o si el arrendador alega descuentos por daños del inmueble y hay que separar dos discusiones distintas: la legalidad del depósito, que es clara, y la existencia de daños, que es un asunto probatorio.
Un consejo antes de entregar el inmueble: haz acta de entrega con fotos fechadas. Evita la mayoría de estos conflictos.
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Preguntas frecuentes
¿Es legal que me pidan depósito por un apartamento?
No, si es arrendamiento de vivienda urbana. El artículo 16 de la Ley 820 de 2003 prohíbe exigir depósitos en dinero efectivo u otra clase de cauciones reales en esos contratos, y también prohíbe pactarlos por vías indirectas o con otros nombres.
¿Y si es un local comercial?
Ahí sí puede pactarse. La prohibición del artículo 16 aplica a los inmuebles urbanos destinados a vivienda; los locales comerciales, oficinas y bodegas se rigen por el Código de Comercio y el Código Civil.
¿Pueden exigirme codeudor?
Sí. Lo prohibido son los depósitos en dinero y las cauciones reales, no las garantías personales. La propia Ley 820 regula el codeudor y la solidaridad.
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Este contenido es informativo y no constituye asesoría legal. Cada caso es distinto: consulta a un abogado. KippiLex no es una firma de abogados.