Civil

El arrendador quiere subirme el canon más de lo permitido

Respuesta rápida

El arrendador puede subir el canon una vez cada doce meses y como máximo el 100% del IPC del año calendario anterior. Además debe avisarte por servicio postal autorizado o por la notificación pactada en el contrato: sin ese aviso, el incremento es inoponible.

Equipo jurídico de KippiLex · Última revisión: 16 de septiembre de 2026

Regla	Contenido
Tope del aumento	Hasta el 100% del IPC del año calendario anterior
Periodicidad	Cada 12 meses de ejecución bajo un mismo precio, no cada 1 de enero
Aviso	Por servicio postal autorizado o notificación pactada; sin él, inoponible
Tope absoluto del canon	1% del valor comercial, que no puede exceder 2 veces el avalúo catastral

¿Qué dice la ley?

Ley 820 de 2003, art. 20

Cada doce meses de ejecución del contrato bajo un mismo precio, el arrendador podrá incrementar el canon hasta en una proporción que no sea superior al 100% del incremento que haya tenido el IPC en el año calendario inmediatamente anterior.

Ley 820 de 2003, art. 20, inciso 2

Debe informar el monto del incremento y la fecha en que se hará efectivo, por servicio postal autorizado o por el mecanismo de notificación personal pactado en el contrato, so pena de ser inoponible al arrendatario.

Ley 820 de 2003, art. 18

El precio mensual no puede exceder el 1% del valor comercial del inmueble, y esa estimación comercial no puede superar el equivalente a dos veces el avalúo catastral vigente.

¿El arrendador está obligado a subir el arriendo con el IPC?

El artículo 20 de la Ley 820 permite incrementar el canon «hasta en una proporción que no sea superior al ciento por ciento del incremento que haya tenido el índice de precios al consumidor en el año calendario inmediatamente anterior».

Dos palabras importan: «hasta» y «no superior». Es un máximo, no un aumento automático. El arrendador puede subir menos, o no subir.

Y es el IPC, no el salario mínimo. Cuando el mínimo sube más que la inflación —que es lo habitual en Colombia— aplicar el porcentaje del mínimo produce un aumento por encima del tope legal.

¿Cada cuánto pueden subir el arriendo: en enero o en el aniversario?

La ley dice «cada doce (12) meses de ejecución del contrato bajo un mismo precio». No dice cada 1 de enero.

Si firmaste en septiembre, tu aniversario de reajuste es septiembre, y el IPC aplicable es el del año calendario inmediatamente anterior a aquel en que deba hacerse el reajuste.

Un aumento antes de cumplirse los doce meses bajo el mismo precio no tiene respaldo en el artículo 20, por más que el arrendador lo anuncie.

¿Cómo tiene que avisarme el arrendador del aumento del arriendo?

Este es el punto que más sirve en la práctica y el que menos se conoce. El inciso segundo del artículo 20 obliga al arrendador a informarte el monto del incremento y la fecha en que se hará efectivo, por servicio postal autorizado o por el mecanismo de notificación personal expresamente establecido en el contrato, «so pena de ser inoponible al arrendatario».

Inoponible significa que el incremento no te obliga. Un mensaje de WhatsApp no cumple ese requisito, salvo que el contrato haya pactado expresamente ese mecanismo de notificación.

Ahora la advertencia importante: la misma norma dice que «el pago por parte del arrendatario de un reajuste del canon no le dará derecho a solicitar el reintegro, alegando la falta de la comunicación». Es decir, si ya lo pagaste, perdiste ese argumento. Hay que usarlo antes de pagar, no después.

¿Lo puedes hacer solo o necesitas abogado?

Solo, y con la norma a la mano. Escribe al arrendador señalando el tope del artículo 20 y, si es el caso, que no recibiste el aviso en la forma exigida. Es una conversación que suele resolverse ahí, porque el margen de discusión es estrecho.

Haz la cuenta antes: toma el canon vigente y multiplícalo por el IPC del año calendario anterior y suma el resultado al canon. Esa cifra es el máximo. Si lo que te piden la supera, tienes un argumento numérico y no una opinión.

El abogado tiene sentido si el arrendador responde con una terminación del contrato o con presión para que desocupes. Ahí ya no es una discusión de canon sino de permanencia, y conviene asesorarse.

Derecho de petición

Generar el mío gratis · 3 pasos, sin registro, documento listo para radicar.

Preguntas frecuentes

¿Cuánto pueden subirme el arriendo?

Hasta el 100% del IPC del año calendario inmediatamente anterior, según el artículo 20 de la Ley 820 de 2003. Es un tope máximo, no un aumento automático, y se aplica cada doce meses de ejecución bajo un mismo precio.

¿Pueden subirlo con el salario mínimo?

No. La norma se refiere al índice de precios al consumidor. Cuando el salario mínimo sube más que la inflación, aplicar ese porcentaje excede el tope legal.

Me avisaron por WhatsApp, ¿vale?

Solo si el contrato pactó expresamente ese mecanismo de notificación personal. La ley exige servicio postal autorizado o el mecanismo pactado; sin eso el incremento es inoponible. Pero si ya lo pagaste, no puedes pedir el reintegro alegando falta de comunicación.

¿Necesitas un abogado de verdad?

Si el arrendador responde a tu reclamo con terminación del contrato o presión para desocupar, publica tu caso y un abogado te dice qué protección tienes.

Publicar mi caso gratis