Contrato de arrendamiento de vivienda urbana

Cuando se entrega en arriendo una casa, un apartamento o una habitación para que el arrendatario viva en ella, en zona urbana. La Ley 820 de 2003 rige este tipo de contrato y sus normas son de orden público: lo que se pacte en contra de ellas no vale. Para locales, oficinas o bodegas rige el Código de Comercio y este modelo no aplica.

No. Basta el documento privado firmado por las partes; la ley incluso admite el contrato verbal (art. 3 de la Ley 820 de 2003). Conviene que cada parte conserve un ejemplar con firmas originales: el numeral 3 del artículo 8 obliga al arrendador a entregar copia al arrendatario y al codeudor dentro de los diez días siguientes a la celebración, y su parágrafo sanciona el incumplimiento con multa equivalente a tres mensualidades de arrendamiento. El contrato escrito y firmado por el arrendatario es la prueba más sencilla de las que admite el numeral 1 del artículo 384 del CGP para pedir la restitución, y las obligaciones de pagar sumas de dinero que de él nacen son exigibles ejecutivamente por mandato expreso del artículo 14 de la Ley 820 de 2003, en concordancia con el artículo 422 del CGP.

El inventario del estado del inmueble firmado por ambas partes, con fotografías si es posible; la copia de las cédulas de arrendador, arrendatario y coarrendatario; y, si el inmueble está en propiedad horizontal, copia de la parte normativa del reglamento, que el arrendador está obligado a entregar (art. 8, numeral 4, de la Ley 820 de 2003) y el arrendatario a cumplir.

Sólo cada doce meses de ejecución del contrato bajo un mismo precio, y hasta el cien por ciento del incremento del índice de precios al consumidor del año calendario anterior (art. 20 de la Ley 820 de 2003). El arrendador debe avisar el monto y la fecha del incremento por el servicio postal autorizado o por el mecanismo de notificación personal pactado en el contrato; si no lo hace, el aumento no es oponible al arrendatario. Además el canon nunca puede superar el uno por ciento del valor comercial del inmueble, y ese valor no puede estimarse en más de dos veces el avalúo catastral vigente (art. 18).

No. El artículo 16 de la Ley 820 de 2003 prohíbe exigir depósitos en dinero efectivo u otras cauciones reales para garantizar las obligaciones del arrendatario, y añade que tampoco pueden estipularse indirectamente, por interpuesta persona, en documento separado ni bajo otra denominación. Lo que sí se permite es un coarrendatario o fiador solidario y las garantías del artículo 15 a favor de las empresas de servicios públicos, que no pueden exceder el valor de dos periodos consecutivos de facturación. Si el arrendatario no constituye esas garantías dentro de los quince días hábiles siguientes a la celebración, el numeral 3 del artículo 15 faculta al arrendador para dar por terminado el contrato de pleno derecho.

Por mutuo acuerdo en cualquier tiempo (art. 21). El arrendador puede terminarlo por las causales de los numerales 1 a 6 del artículo 22, entre ellas la mora; durante las prórrogas, con preaviso de tres meses por servicio postal autorizado e indemnización de tres cánones consignada a órdenes de la autoridad competente como manda el artículo 23; o al vencimiento del término o de sus prórrogas, con preaviso de tres meses, por las causales especiales del numeral 8 (ocuparlo por un año, demolerlo o repararlo con obras independientes, o entregarlo por una compraventa, en los tres casos con caución de seis cánones; o su plena voluntad cuando el contrato cumpla cuatro años de ejecución, con indemnización de canon y medio pagada por el mismo procedimiento del artículo 23). El arrendatario puede terminarlo por las causales de los numerales 1 a 3 del artículo 24; dentro del término o de sus prórrogas, con preaviso de tres meses e indemnización de tres cánones consignada como manda el artículo 25; o al vencimiento, con preaviso de tres meses, sin invocar causal y sin indemnización.

Pactar un depósito en dinero, que la ley prohíbe; fijar un canon superior al uno por ciento del valor comercial; subir el canon antes de los doce meses o sin el aviso que exige el artículo 20; no entregar copia del contrato al arrendatario; y dar el preaviso de terminación por un medio que no deje constancia. Si el preaviso no consta por escrito, el contrato se entiende renovado por un término igual al inicial.