Promesa de compraventa de inmueble

Cuando vendedor y comprador ya acordaron el negocio sobre un inmueble pero no pueden firmar la escritura pública de inmediato: falta desembolsar un crédito, levantar una hipoteca, terminar un trámite de sucesión o simplemente reunir el dinero. La promesa obliga a las dos partes a celebrar la compraventa en la fecha pactada.

Los cuatro del artículo 1611 del Código Civil, subrogado por el artículo 89 de la Ley 153 de 1887: que conste por escrito; que el contrato prometido no sea de los que la ley declara ineficaces por faltarle los requisitos del artículo 1502 del Código Civil, al que remite el texto legal; que contenga un plazo o condición que fije la época en que ha de celebrarse; y que el contrato quede tan determinado que para perfeccionarlo sólo falte la tradición de la cosa o las formalidades legales. Faltando cualquiera de ellos la promesa no produce obligación alguna.

No, y es el error que más promesas anula. El requisito tercero exige que la época de celebración quede fijada de antemano, y la Sala de Casación Civil de la Corte Suprema ha analizado la nulidad de la promesa cuando esa época se hace depender de un hecho de fecha incierta, como el avalúo del inmueble (sentencia SC5690-2018 del 19 de diciembre de 2018). Por eso este modelo señala día, hora y notaría concretos. Si el pago depende de un crédito, lo prudente es fijar igual una fecha cierta y regular aparte qué ocurre si el desembolso se retrasa.

No es obligatorio: la promesa es válida como documento privado. Pero conviene el reconocimiento espontáneo de contenido y firmas ante notario, función que le compete conforme al numeral 2 del artículo 3 del Decreto Ley 960 de 1970: así el documento adquiere fecha cierta y ninguna parte puede después desconocer su firma. La compraventa prometida, en cambio, sí exige escritura pública (art. 1857 del Código Civil) y su registro en la Oficina de Registro de Instrumentos Públicos (art. 4 de la Ley 1579 de 2012).

El certificado de tradición y libertad con fecha reciente, que muestra quién es el dueño y si hay hipotecas, embargos, patrimonio de familia o afectación a vivienda familiar; la copia de la escritura anterior; el paz y salvo de impuesto predial y de valorización; el paz y salvo de administración si está en propiedad horizontal; y las copias de las cédulas. Si el certificado revela un gravamen, no impide prometer la venta, pero hay que decirlo en la cláusula séptima y pactar cómo y cuándo se levanta antes de la escritura. Si el vendedor es casado o tiene unión marital con sociedad vigente, su cónyuge o compañero debe comparecer.

La parte cumplida debe presentarse en la notaría el día y la hora pactados con los documentos y el dinero a su cargo, y pedir al notario testimonio escrito con fines probatorios de lo que percibió, facultad que le reconoce el numeral 8 del artículo 3 del Decreto Ley 960 de 1970. Con esa prueba puede exigir la pena, o demandar el cumplimiento o la resolución de la promesa con indemnización de perjuicios (art. 1546 del Código Civil). Presentarse importa además porque, según el artículo 1609, en los contratos bilaterales ninguno está en mora mientras el otro no cumpla o no se allane a cumplir.

Las arras del artículo 1859 del Código Civil permiten a cualquiera arrepentirse: quien las dio las pierde y quien las recibió las devuelve dobladas. Este modelo pacta lo contrario, arras confirmatorias del artículo 1861: la suma se entrega como parte del precio y en señal de quedar convenidos, de modo que nadie puede retractarse y el negocio queda en firme. Ojo con el artículo 1861 inciso segundo: si no se dice por escrito que las arras son confirmatorias, se presume de derecho que las partes se reservaron la facultad de retractarse.