Promesa de compraventa

¿Cómo se ve en un caso real?

Beatriz firmó promesa para comprar un apartamento y pagó $20.000.000 de arras. El vendedor no se presentó a la notaría; ella puede demandar la escrituración o la devolución con la pena pactada.

¿En qué casos no se usa?

Si falta cualquiera de los cuatro requisitos del artículo 1611, la promesa no produce obligación alguna. No es que sea anulable: es que no obliga a nada. Una promesa verbal, o una que no señale plazo ni condición para firmar la escritura, no te sirve para demandar la escrituración. Y la promesa no transfiere la propiedad: eso ocurre con la escritura pública y su registro.

¿Cuál es el error que más se comete?

Pedir al tiempo la escrituración y la cláusula penal. El artículo 1594 lo prohíbe: puesto el deudor en mora, el acreedor escoge una de las dos, no ambas, salvo que la pena se haya pactado por el simple retardo o que se haya dicho expresamente que pagarla no extingue la obligación principal. Si el contrato no lo dice, elegir mal te deja sin lo otro.

¿Dónde está en la ley?

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