Contrato de arrendamiento en Colombia: qué debe tener y cómo terminarlo bien
Respuesta rápida
Un buen contrato de arrendamiento evita el 90% de los conflictos entre arrendador e inquilino. La Ley 820 de 2003 fija reglas claras: cuánto puede subir el canon al año, qué garantías son legales, y cómo se termina el contrato sin quedar mal parado. Esto es lo esencial para ambos lados.
Equipo jurídico de KippiLex · Última revisión: 16 de septiembre de 2026
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Pega el texto y te señala las cláusulas abusivas más frecuentes, con la norma que las prohíbe.
Es una orientación, no asesoría legal. Detectamos frases que suelen indicar cláusulas abusivas según la ley colombiana, pero el contexto manda: no toda coincidencia es necesariamente abusiva. Tu contrato no sale de tu navegador — el análisis ocurre en tu equipo.
¿Qué dice la ley?
Ley 820 de 2003, arts. 3, 16, 20, 22, 23, 24 y 25
Régimen del arrendamiento de vivienda urbana: contenido del contrato, prohibición de depósitos, reajuste por IPC y causales de terminación.
Ley 820 de 2003, art. 20
El aumento anual del canon no puede exceder el IPC del año anterior y solo procede cada doce meses.
¿Qué debe tener un contrato de arrendamiento de vivienda?
El artículo 3 de la Ley 820 de 2003 dice qué debe incluir un contrato de arrendamiento de vivienda urbana. Aunque el contrato puede ser verbal, tenerlo por escrito te protege. Debe precisar:
- Nombre e identificación de arrendador y arrendatario.
- Identificación del inmueble y de las partes o zonas que se entregan.
- El precio y la forma de pago.
- El término del contrato y quién paga los servicios públicos.
¿Cuánto y cada cuánto pueden subirte el arriendo?
Esta es la regla más importante y la que más se incumple: el reajuste anual del canon no puede superar el 100% del IPC (inflación) del año calendario anterior, y solo procede cada 12 meses (art. 20 de la Ley 820). Un aumento mayor, o antes de cumplir el año, es ilegal.
El arrendador debe además informar el monto del aumento y la fecha en que empieza a regir, por correo certificado o por el medio de notificación pactado en el contrato. Si no lo hace, el aumento no te obliga.
¿Te pueden pedir depósito o codeudor para arrendar?
Un punto que casi nadie conoce: en el arrendamiento de vivienda urbana está prohibido exigir depósitos en dinero o cauciones reales para garantizar el pago (art. 16, Ley 820). Pedirte 'un mes de depósito' en efectivo no es válido.
Lo que sí es legal es respaldar el contrato con un codeudor o fiador, o con pólizas y contratos de seguro de arrendamiento. Si te exigieron un depósito en dinero, puedes reclamar su devolución.
¿Cómo se termina un contrato de arrendamiento?
La ley distingue las causales según quién termina. El arrendatario puede terminar de forma unilateral dando un preaviso escrito de al menos 3 meses por correo certificado y, si termina antes del vencimiento, pagando una indemnización de 3 meses de canon (arts. 24 y 25). El arrendador tiene causales tasadas, como la no cancelación del canon, el subarriendo no autorizado o necesitar el inmueble para vivienda propia, con los preavisos que exige la ley (arts. 22 y 23).
Si el inquilino no paga y no se va, no puedes sacarlo por la fuerza ni cambiar la cerradura: eso es delito. La vía es el proceso de restitución de inmueble arrendado ante un juez.
Preguntas frecuentes
¿Es válido un contrato de arriendo verbal?
Sí, la ley lo permite, pero por escrito estás mucho mejor protegido: es más fácil probar el canon, el plazo y las condiciones si hay un conflicto.
¿Pueden subirme el arriendo más del IPC?
No en vivienda urbana. El tope legal es el IPC del año anterior, una vez al año. Un aumento superior no es exigible y puedes reclamarlo.
El inquilino no paga y no se va, ¿qué hago?
No puedes desalojarlo por tu cuenta. Debes iniciar un proceso de restitución de inmueble arrendado. Un abogado inmobiliario lo tramita y suele ser más rápido de lo que la gente cree.
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