Contrato de arrendamiento de local comercial

No. El artículo 1 de la Ley 820 de 2003 dice que su objeto es regular los contratos de arrendamiento de inmuebles urbanos destinados a vivienda. El arriendo de un local comercial se rige por los artículos 518 a 524 del Código de Comercio y, en lo no previsto, por las normas del arrendamiento de cosas del Código Civil. De ahí que sí puedan pactarse depósitos en dinero, que el artículo 16 de la Ley 820 prohíbe únicamente en vivienda.

Es el derecho del arrendatario a que el contrato se renueve al vencimiento. Nace cuando el empresario ha ocupado el inmueble no menos de dos años consecutivos con un mismo establecimiento de comercio (artículo 518 del Código de Comercio). Sólo se pierde en tres casos: incumplimiento del arrendatario; necesidad del propietario para su propia habitación o para un establecimiento suyo de empresa sustancialmente distinta; y reconstrucción, reparación con obras que exijan la desocupación, o demolición.

En los casos 2 y 3 del artículo 518 —necesidad del propietario y obras—, el propietario debe desahuciar al arrendatario con no menos de seis meses de anticipación a la fecha de terminación, so pena de que el contrato se considere renovado o prorrogado en las mismas condiciones y por el mismo término inicial (artículo 520). Se exceptúan los casos en que el inmueble sea ocupado o demolido por orden de autoridad competente.

No. El artículo 524 del Código de Comercio dispone que contra las normas de los artículos 518 a 523 no produce efectos ninguna estipulación de las partes. Una cláusula que haga renunciar al arrendatario a la renovación o al desahucio es ineficaz, aunque la haya firmado. Por eso este modelo las reproduce en lugar de intentar excluirlas.

Sin autorización expresa o tácita del arrendador no puede subarrendar totalmente el local ni darle un destino distinto al pactado que lesione los derechos del arrendador; puede subarrendar hasta la mitad con la misma limitación (artículo 523). La cesión del contrato vale cuando la autoriza el arrendador o cuando es consecuencia de la enajenación del respectivo establecimiento de comercio, y esa segunda vía no puede cerrarse por contrato, porque el artículo 524 quita efectos a cualquier estipulación contraria. Conviene además recordar que el contrato de arrendamiento del local hace parte del establecimiento de comercio, según el numeral 5 del artículo 516.

Debe indemnizar. Si no da a los locales el destino indicado o no inicia las obras dentro de los tres meses siguientes a la entrega, o si los arrienda o los usa para actividades similares a las del antiguo arrendatario, debe pagar los perjuicios según estimación de peritos, que incluyen el lucro cesante, los gastos de nueva instalación, las indemnizaciones de los trabajadores despedidos y el valor actual de las mejoras necesarias y útiles (artículo 522).

Con el proceso de restitución de inmueble arrendado del artículo 384 del Código General del Proceso, acompañando prueba documental del contrato firmado por el arrendatario. Los cánones vencidos, que son sumas líquidas contenidas en un documento que proviene del deudor, se cobran por vía ejecutiva conforme al artículo 422. Para constituir en mora de restituir se requiere requerimiento del arrendador, aun cuando haya precedido desahucio (artículo 2007 del Código Civil).