Minuta de compraventa de inmueble para escritura pública

Porque es solemne. El artículo 1857 del Código Civil dispone que la venta de bienes raíces no se reputa perfecta ante la ley mientras no se haya otorgado escritura pública, y el artículo 12 del Decreto 960 de 1970 exige escritura pública para todos los actos de disposición o gravamen de inmuebles. Un documento privado de compraventa de casa no transfiere nada: a lo sumo vale como promesa.

No. La escritura perfecciona el contrato, pero la tradición del dominio de los bienes raíces se efectúa por la inscripción del título en la Oficina de Registro de Instrumentos Públicos (artículo 756 del Código Civil). El artículo 2 de la Ley 1579 de 2012 confirma que el registro sirve de medio de tradición. Mientras la escritura no se registre en el folio de matrícula, el comprador no es propietario frente a terceros.

Cuando las disposiciones vigentes no señalen un término específico, la solicitud de inscripción debe formularse dentro de los dos meses siguientes al otorgamiento si el documento se otorgó en el país, y dentro de los tres meses si se otorgó en el exterior (artículo 231 de la Ley 223 de 1995). La extemporaneidad causa intereses moratorios por mes o fracción de mes de retardo sobre el impuesto de registro.

Por su cédula o registro catastral si lo tuviere, por su nomenclatura, por el paraje o localidad donde está ubicado y por sus linderos; si se expresa la cabida se emplea el sistema métrico decimal (artículo 31 del Decreto 960 de 1970). Además hay que indicar con precisión el título de adquisición del vendedor con los datos de su registro (artículo 32). El folio de matrícula inmobiliaria es el número que identifica el inmueble en el registro (artículo 8 de la Ley 1579 de 2012).

Las cédulas de las partes, el certificado de tradición y libertad reciente, el certificado o boletín catastral, la escritura de adquisición del vendedor, el recibo o certificado de paz y salvo del impuesto predial y de la contribución de valorización, y el paz y salvo de administración cuando el inmueble esté sometido a propiedad horizontal. Si hay hipoteca vigente, la carta de saldo y la instrucción de levantamiento del banco.

Lo que las partes acuerden. En la práctica colombiana los derechos notariales suelen repartirse por mitades, la retención en la fuente se atribuye al vendedor y el impuesto de registro y los derechos de registro suelen quedar a cargo del comprador. Este modelo deja el reparto como variable, precisamente porque es negociable.

Del saneamiento, que comprende amparar al comprador en el dominio y la posesión pacífica de la cosa y responder por los defectos ocultos o vicios redhibitorios (artículo 1893 del Código Civil). Son vicios redhibitorios los que existían al tiempo de la venta, hacen que la cosa no sirva para su uso natural o sólo sirva imperfectamente, y no fueron manifestados por el vendedor (artículo 1915). El comprador puede pedir que se rescinda la venta o que se rebaje el precio (artículo 1914).