Cómo hipotecar una casa o apartamento en Colombia: pasos y costos

¿Qué significa hipotecar una casa?

La hipoteca es un derecho de prenda sobre un inmueble que sigue en poder del deudor (Código Civil, art. 2432). Tú sigues siendo el dueño y sigues viviendo en la casa. El banco o el prestamista solo tiene una garantía: si no pagas, puede perseguir el inmueble para cobrarse.

La hipoteca es indivisible: cada parte del inmueble responde por toda la deuda (art. 2433). No te impide vender la casa ni hipotecarla otra vez (art. 2440), pero el acreedor puede perseguirla sea quien sea el que la tenga (art. 2452).

¿Quién puede hipotecar y qué inmuebles se pueden hipotecar?

Solo puede constituir hipoteca quien sea capaz de enajenar el inmueble (art. 2439). En la práctica, eso significa ser el propietario inscrito en el folio de matrícula. Si el inmueble figura a nombre de varias personas, para gravarlo completo deben firmar todas.

Una casa sin escrituras, o que ocupas como poseedor, no se puede hipotecar. La hipoteca se otorga por escritura pública y necesita un dueño con título. Primero hay que regularizar la propiedad. Un apartamento en propiedad horizontal tiene su propia matrícula inmobiliaria, y sobre ella se constituye la hipoteca igual que en una casa.

Si el inmueble está afectado a vivienda familiar, solo puede gravarse con el consentimiento libre de ambos cónyuges, expresado con su firma (Ley 258 de 1996, art. 3). Lo mismo aplica a compañeros permanentes cuya unión haya durado al menos dos años (art. 12). El notario te pregunta bajo juramento si el inmueble está afectado (art. 6).

Estar reportado en centrales de riesgo no impide firmar una escritura de hipoteca. Quien decide si te presta es el prestamista, que en los créditos de vivienda debe analizar tu capacidad de pago y la garantía (Ley 546 de 1999, art. 17, numeral 9).

¿Qué documentos necesito para hipotecar mi casa?

La lista exacta la fija el prestamista. Casi siempre incluye:

• La escritura pública con la que adquiriste el inmueble.
• El certificado de tradición y libertad, con fecha reciente.
• Las cédulas de todos los que firman, y la de tu cónyuge o compañero si el inmueble es vivienda familiar.
• Los paz y salvos del predial y, en propiedad horizontal, de administración.
• Los documentos de ingresos que pida el prestamista.

¿Cuánto cuesta hipotecar una casa?

Hay cuatro costos: derechos notariales, impuesto de registro, derechos de registro y los cobros del prestamista. Si la hipoteca garantiza un crédito de vivienda con una entidad del sistema de financiación de vivienda, los derechos notariales y los gastos de registro se liquidan al 70 % de la tarifa ordinaria (Ley 546 de 1999, art. 23). En otros préstamos se paga la tarifa completa.

La escritura de hipoteca es un acto con cuantía, así que los derechos notariales dependen del valor garantizado. En 2026 la Resolución 000964 de la Superintendencia de Notariado y Registro suma $5.600 por hoja de la escritura y $10.300 por la constancia de afectación a vivienda familiar. El notario te da la liquidación antes de firmar.

El impuesto de registro va entre 0,5 % y 1 % del valor del documento, según la tarifa que haya fijado la asamblea de tu departamento (Ley 223 de 1995, arts. 229 y 230). Los avalúos, el estudio de títulos y los seguros los cobra cada entidad. Pídelos por escrito y desglosados: los bancos deben darte información cierta, suficiente y oportuna (Ley 546 de 1999, art. 21).

¿Cuándo empieza a valer la hipoteca?

Solo desde que se inscribe en la Oficina de Registro de Instrumentos Públicos. Sin la inscripción no tiene valor alguno, ni se cuenta su fecha sino desde ese momento (Código Civil, art. 2435).

Si la ley no señala un plazo especial, el registro debe pedirse dentro de los dos meses siguientes al otorgamiento de la escritura. La extemporaneidad causa intereses de mora (Ley 223 de 1995, art. 231). Muchos bancos tramitan el registro y desembolsan cuando la anotación queda inscrita, pero eso lo define cada entidad.

¿Qué derechos conservo como deudor?

En los créditos de vivienda la Ley 546 de 1999 te protege de cuatro maneras:

• Puedes pagar antes, total o parcialmente, sin penalidad, y elegir si el abono baja la cuota o el plazo (art. 17, numeral 8).
• El banco no puede declarar vencida toda la deuda mientras no presente la demanda judicial (art. 19).
• Los intereses de mora, si se pactan, no pueden pasar de una vez y media el interés remuneratorio (art. 19).
• Si el banco cobra solo con el inmueble, se sigue un proceso ejecutivo con garantía real y puede rematarlo (Código General del Proceso, art. 468).

¿Cómo cancelo la hipoteca cuando termino de pagar?

La hipoteca se extingue junto con la deuda (Código Civil, art. 2457). Pero el gravamen sigue apareciendo en el folio de matrícula hasta que se inscriba su cancelación. Pide al banco el paz y salvo, otorga la escritura de cancelación e inscríbela.

En los créditos de vivienda la cancelación se considera un acto sin cuantía (Ley 546 de 1999, art. 23), que en 2026 tiene derechos notariales de $90.600 (Resolución 000964 de 2026, art. 2, literal a), más los gastos de registro.

¿Puedo hipotecar mi casa para pedir un préstamo o comprar otra?

La ley no limita el destino del dinero. Puedes ofrecer tu casa como garantía de un crédito de consumo o para comprar otro inmueble. El prestamista decide si te aprueba y por cuánto. Los créditos de vivienda que regula la Ley 546 deben quedar garantizados con hipoteca de primer grado sobre la vivienda financiada (art. 17, numeral 4).

Además de los establecimientos de crédito, pueden otorgar créditos de vivienda las entidades del sector solidario, las cooperativas financieras, los fondos de empleados y el Fondo Nacional del Ahorro (art. 1, parágrafo). Si el préstamo es con un particular, esas protecciones no aplican por defecto: revisa los intereses frente al límite de usura y no firmes escritura sin leer el pagaré y las cláusulas de mora.